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小产权房法律名称:集体建设用地产权房

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发表时间:2021-10-07 12:18作者:家泰安

将小产权房定义为集体建设用地产权房,小产权房最终是否全部被拆除大致有了结论。在我国,之所以出现“产权房”的名称,其原因是房屋所有人对房屋享有所有权,而对土地仅享有使用权。“大产权房”,是指国有土地使用权的房屋;“小产权房”,是指集体土地使用的房屋。判断产权房合法地根据为法律,而不是执法、司法人员感觉,或者经验,产权房是否被拆除不能一概而论。



小产权房法律名称:集体建设用地产权房


产权房均可能被拆除

在拆除违法建筑实践中,被拆除的不仅有小产权房,还有大产权房,如,风景区、海景区的别墅多数为大产权房,其原因是风景区、海景区通常不是住宅规划区域。国家为了恢复景区的生态环境,拆除大产权别墅实际上付出了巨大的成本,一方面,别墅所有人取得了产权证书,拆除别墅国家应当给予补偿;另一方面,别墅开发商取得了用地许可,拆除别墅国家还应当给予赔偿。

小产权房法律名称:集体建设用地产权房

小产权房之所以长期存在,并可以依法“转正”为大产权房,其主要原因是,保留的小产权房符合土地利用规划和城乡规划,如,小产权房占用的土地为耕地可能早已被拆除等;可以依法转正为大产权房,是指补办了国有土地使用权手续房屋,如,“城中村”的多数村民住宅,厂房等,所不同的是国有土地使用权是划拨获得,还是有偿取得。拆除小产权房社会也需要付出成本,是否拆除不能一概而论,主要判断的根据为《城乡规划法》。


小产权房适法性判断

小产权房并不是指农村村民的住宅,而是指由集体经济组织等单位开发的用于交易的商品房。从小产权房分布的区域来看,小产权房主要集中在城市郊区,或者城乡结合部等区域。城市郊区和农村的土地除法律规定属于国家所有的外,属于农民集体所有;城市郊区的多数土地为城市建设用地,随着城乡规划的修改,城乡结合部的多数土地也为建设用地。因此,我国的多数小产权房并不违反土地利用规则,是否符合规划法还需要实质判断。

小产权房法律名称:集体建设用地产权房

根据《城乡规划法》规定,城市人民政府城乡规划主管部门已编制了城市控制性详细规划,并经本级人民政府批准后实施,其中,包括城市郊区的建设用地;镇人民政府根据组织编制镇的控制性详细规划,报上一级人民政府审批实施,其中,也包括城乡结合区域的建设用地。由集体经济组织等单位开发的小产权房基于法律风险的考虑,小产权房一般符合控制性详细规划,否则小产权房早已被相关部门拆除。



被拆除的违章建筑通常不符合符合控制详细规划


小产权房处理方式

根据《城乡规划法》第六十四条对未取得建设工程规划许可证进行建设的法规责任作如下规定:第一,责令停止建设;第二,尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的,限期改正;第三,无法采取改正措施消除影响的,限期拆除,不能拆除的,没收实物或者违法收入。诚然,后两种法律责任还可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款;问题是,小产权房符合控制性详细规划不可以采取后两种法律措施。

小产权房法律名称:集体建设用地产权房

小产权房屡禁不止的原因是:多数小权房符合控制性详细规划,但未取得建设工程规划许可证,国家机关仅能采取责令停止建设的法律措施;对于已建的,并符合控制性详细规划的小产权房,依法处理的方式可能仅有不予以“转让”,或者不得抵押等措施予以限制。因此,深圳的小产权房倘若符合控制性详细规划,可能还不能拆除,倘若一定要强制拆除可以采取征收的方式,并对权利人作出补偿,并向集体经济组织支付土地补偿费用。


小产权房的未来

小产权房法律名称为集体建设用地产权房,法律根据为《城市房地产管理法》第九条中的“法律另有规定的除外”。城市规划区内的集体所有的土地通常情形下,须经依法征收转为国有土地后,该幅国有土地的使用权方可有偿出让,因此,法律禁止城市规划区内的小产权房转让。2019年,修正的《土地管理法》允许集体经营性建设用地在改变所有权的情形下“上市交易”;《城市房地产管理法》也进行了修正,其中,“法律另有规定的除外”,是指集体经营性建设用地与国有土地的房地产“同权同价”。


修改的《土地管理法》《城市房地产管理法》于2020年1月1日起施行。房地产开发公司可能通过竞拍的方式取得集体经营性建设用地使用权开发小产权房,问题是,集体经济组织等单位是否可以利用集体经营性建设用地开发小产权房?该问题本身不是问题,仅是一个开发主体问题;房地产开发公司之所以没有利用集体经营性建设用地开发小产权房,主要原因可能与开发商囤有大量的国有建设用地存在着关联性。

小产权房法律名称:集体建设用地产权房

问题是,2020年1月1日前,集体经济组织等单位开发的小产权房,相关国家机关能否作出行政处罚?新修订的《行政处罚法》作出特别规定,该法第三十七条“但书”规定,作出行政处罚决定时,法律、法规、规章已被修改或者废止,且新的规定处罚较轻或者不认为是违法的,适用新的规定。因此,2020年1月1日前的小产权房倘若符合控制性详细规划,并符合修建性详细规划,该小产权房可以依法交易。社会允许农村集体经济组织符合法律规定开发小产权房,让符合规定的小产房交易有利于共同富裕。

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